Yargıtay Kararlarına göre BK m. 315 hükmü uyarınca temerrüt sebebi ile kiralananın tahliyesi için gerekli şartlar
1. İstenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması
2. Kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması
3. Uygun süreli ihtar gönderilmelidir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
4. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir.
5. Sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme de geçerlidir.
6.Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye davası ile TBK.nun 352/2 maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası sebepleri ayrı olan iki ayrı davadır. Bu iki ayrı maddeye göre ayrı ayrı davalar açıldığında, tahliye davalarında derdestlik kuralının varlığı için bulunması gerekli her iki dava sebebinin (hukuki sebepleri) aynı olması şartı gerçekleşmiş sayılmaz.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2015/709
Karar Numarası: 2015/1559
Karar Tarihi: 18.02.2015
TEMERRÜT SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ
TEMERRÜT SEBEBİYLE DAVA AÇILABİLMESİ İÇİN KİRACIYA SÜRELİ İHTARIN GÖNDERİLMESİ GEREKTİĞİ
ÖZETİ: Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamakla birlikte davalının kiralananda kiracı olduğu hususu ihtilaf konusu değildir. Dosya kapsamına göre kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde temerrüt sebebiyle dava açılabilmesi için kiracıya Türk Borçlar Kanununun 315. maddesine uygun süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 30.7.2013 tanzim ve 22.8.2013 tebliğ tarihli ihtarnamede en az otuz günlük ödeme süresi verilmediği gibi ihtarnamenin diğer yasal şartları da taşımadığı anlaşıldığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı dava dilekçesinde, 2.7.2013 tarihinde davalının kiracı olduğu daireyi satın aldığını, 30.7.2013 tarihinde keşide ettiği ihtarnameyle kira bedellerinin ödenmesini istediğini, buna rağmen davalının kira bedelini ödemediğini belirterek temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, T.B.K.nın 315. madde kapsamında temerrütlerinin söz konusu olmadığını, salt malik değişikliğinin kira akdinin feshi sonucunu doğurmayacağını, gayrimenkulun sahibi olan davalıdan hile ve desiseyle gayrimenkulun alındığını, bu konuda dava açacaklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel ( istenebilir ) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.
Olayımıza gelince; taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamakla birlikte davalının kiralananda kiracı olduğu hususu ihtilaf konusu değildir. Dosya kapsamına göre kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde temerrüt sebebiyle dava açılabilmesi için kiracıya Türk Borçlar Kanununun 315. maddesine uygun süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 30.7.2013 tanzim ve 22.8.2013 tebliğ tarihli ihtarnamede en az otuz günlük ödeme süresi verilmediği gibi ihtarnamenin diğer yasal şartları da taşımadığı anlaşıldığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı H.M.K.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek H.U.M.K.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2014/6120
Karar Numarası: 2014/8084
Karar Tarihi: 19.06.2014
TEMERRÜT SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ
NOTER İHTARNAMESİNİN DAVALI KİRACIYA TEBLİĞ EDİLMESİNE RAĞMEN YASAL SÜRE İÇERİSİNDE TÜM KİRA PARALARININ ÖDENMEDİĞİ
DAVALININ TEMERRÜDE DÜŞTÜĞÜ
ÖZETİ: Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye davası ile TBK.nun 352/2 maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası sebepleri ayrı olan iki ayrı davadır. Bu durumda, tahliye davalarında derdestlik kuralının varlığı için bulunması gerekli her iki dava sebebinin (hukuki sebepleri) aynı olması şartı olayımızda gerçekleşmediğinden mahkemece duruşma açılarak işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, derdest dava bulunması sebebiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, 2013 yılının Ağustos ayı kira bedeli ile yazılı kira sözleşmesinin 19.maddesi gereğince muaccel hale geldiği iddia olunan 2013 yılının Eylül ve Ekim ayları kira bedellerinin, davaya dayanak 06.08.2013 keşide tarihli 8173 yevmiye numaralı noter ihtarnamesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesine rağmen, yasal süre içerisinde tüm kira paralarının ödenmediğinden bahisle davalının temerrüde düştüğünü belirterek kiralananın tahliyesi istemi ile iş bu davayı açmıştır. Mahkemece tarafların gıyabında yapılan ön inceleme duruşmasında taraflar arasında aynı mahkemenin 2013/859 esasında kayıtlı tarafları ve dava konusu aynı olan iki ayrı dava bulunduğu, derdest dava nedeni ile dava şartlarının eksik olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dairemiz tarafından geri çevirme kararı ile getirtilen ve derdest dava olduğu kabul edilen mahalli mahkemenin 2013/859 esas sayılı dava dosyasında, her ne kadar tarafları, dava konusu kiralanan aynı ise de; Davacı kiraya verenin bu davadaki 27.11.2013 günlü dava dilekçesinde dayandığı tahliye sebebi ise, iş bu davadaki 06.08.2013 keşide tarihli ihtarname ile 12.04.2013 keşide tarihli 06218 yevmiye nolu diğer noter ihtarnamesine dayalı olarak, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye davası ile TBK.nun 352/2 maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası sebepleri ayrı olan iki ayrı davadır. Bu durumda, tahliye davalarında derdestlik kuralının varlığı için bulunması gerekli her iki dava sebebinin (hukuki sebepleri) aynı olması şartı olayımızda gerçekleşmediğinden mahkemece duruşma açılarak işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.06.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.
